2014年08月13日更新
管理ルールの徹底、コミュニティ活動の成功法
【第3回 「パークシティ武蔵小杉ミッドスカイタワー」管理組合】 道なき道を探して～超高層メガマンション管理組合の試行錯誤 3 「試してみることの勇気～try & error」 最終回は「ヒト」に焦点をあてて「パークシティ武蔵小杉ミッドスカイタワー」のマンション管理を紹介します。 ＜行政に先駆けて実施したSmokin’Free＞ 2014年の駅前再開発の完了で人の往来が激しくなることを想定し、3年前（2011年）から公開歩道を含む全敷地を禁煙としました。しかし、当初は通行人のポイ捨てが後を絶たず、禁煙の実効性が上がりませんでした。そこで「禁煙のための喫煙管理」という逆転の発想で、敷地内に喫煙エリアを設置し、区域全体の衛生環境の向上を目指しました。 こうした自助努力もあってか、今年3月に「パークシティ武蔵小杉ミッドスカイタワー」周辺を含む駅前一帯が川崎市条例に基づく重点禁煙地区に指定され、近所に公設喫煙所も設けられました。今やポイ捨てすると、過料2000円の「Smokin’ Free Zone」です。 ＜ノーモア 割れ窓！放置自転車規制＞ ポイ捨てと並ぶ駅前頭痛の種は放置駐輪です。こちらはペナルティーを含めた撲滅キャンペーンを展開。違反者には輪留めブロック、最大5000円の制裁金という強い態度で臨んだところ、わずか１か月で放置駐輪は姿を消しました。ひとたび放置を見過ごすと駐輪はドミノ倒しのように蔓延します。そんな「割れ窓」は絶対に作らせません！ ＜建築協定を結んで日照、眺望を確保＞ 3年目（2011年）に突如、敷地用途を第二種住宅専用から商業地に変更するとの通達が川崎市から舞いこんできました。商業地になると、周辺建物の高度制限が解除されるので、「パークシティ武蔵小杉ミッドスカイタワー」の日照や眺望が悪くなるリスクがあります。契約時の重要事項説明書にも用途変更予定との記載はなく、唐突な話に住民反発も相当高まりました。 そこで、川崎市承認の下、開発業者と建築基準法上の建築協定を結び、30年間隣地建物の高度を制限しました。建築基準法の協定は、敷地オーナーが変わっても効力が引き継がれる点が特徴で、これで日照や眺望が長期間保証されることになりました。このような建築協定を、マンション管理組合が商業デベロッパーと結ぶのはかなり珍しい取り組みだそうです。 ＜日本初めての「タワーマンション町内会」＞ 武蔵小杉は、150ｍ超のタワーマンションが半径500ｍに10本以上も林立する日本でも珍しい区域です。そんなタワーマンションを束ねる町内会的な組織として「小杉駅周辺エリアマネージメント」というNPO法人があります（通称「エリマネ」）。 当マンションは「エリマネ」とは発足以来、強いかかわりと持ち続けています。特に地域祭りのコスギフェスタや防災などではNPOの中枢メンバーとして活躍している住民もいます。 ＜コミュニティ活動を支える「3つの力」＞ マンション管理の「ヒト」の部分は「チーム コミュ活」（コミュニティ委員会）が主導して館内交流を実践しています。メンバーの言葉を借りると、「チーム コミュ活」は3つの力から支えられているとのこと。これは「パークシティ武蔵小杉ミッドスカイタワー」の管理組合にも当てはまるので紹介しておきます。コミュニティ活動はこちらをご覧下さい。 ①分散リーダーシップ力 イベントを継続的に企画・開催していくには、特定のひとりの人物に負担が集中していては継続が困難です。そこでこの委員会は「ツートップ体制」を敷き、どちらかが家庭の事情等でイベント参加が困難な場合でも、もうひとりのリーダーと10数名のコアメンバーがイベント実施に向け、しっかりと連携し運営できます。 ②得意分野を活かす力 いろいろな職（得意分野）を持った人々がいるというのも大規模マンションの強みです。ここには、種々の達人がいて、その力をうまく結集できているのです。例えば、 ・ポスター制作やイラスト作成がうまい人 ・音楽バンドを組んでいる人 ・ゲストミュージシャンの招聘や食店舗タイアップをプロデュースできる人 ・フェイスペインディングがうまい人 ・声が大きくて司会向きな人 ③自分自身が楽しむ力 住民イベントというと、いかに住民を楽しませるかを先に考えがちです。でもそれ以前に大切なのは、「主催メンバー自身が、そのイベント企画や運営を楽しんでいるかどうか」なのです。やっている人が楽しければ（楽しい表情や態度をしていれば）、イベントの楽しさは自然と伝わります。 ＜管理会社とはWin-winで＞ 以上のように「パークシティ武蔵小杉ミッドスカイタワー」には、マンション管理の各分野の「プロ」が多く住んでいて、管理会社よりも詳しいという場面もあります。このプロ住民が管理会社をリードすることで管理会社のサービス向上につながるならば、願ったりかなったりでしょう。 今年から、フロントのコンシェルジュとラウンジのカフェサービスが管理会社の直営になりました。管理会社としては、大規模物件でこうした直営は初めだそうですが、ここでの実践を生かして、今後は主要業務に発展させる戦略とのこと。他方で、私たちにとっては、初めての試みゆえに、先例にとらわれずに実態に即したサービスが柔軟に受けられるメリットが期待できます。管理会社とて慈善事業でやっているのではありません。彼らとのビジネス上のwin-winこそ重要でしょう。 ＜三井不動産レジデンシャルサービス川崎支店 飯塚副支店長の談話＞ 「このマンションの売りは、大規模タワー物件ならではの多種多様な職業・専門家住民がおられて、専門活動を主導されていること、理事会も総会も住民が率先し、管理会社任せではないこと、地域団体や行政と密接に連携したコミュニティ活動が展開されていること、当社他物件でも例を見ない先進的な５０年安心計画という財務戦略を打ち立てていることではないでしょうか」 ＜海図なき大海原を・・＞ メガマンション、特に超高層タワー型マンションは歴史が浅く、お手本や先例が乏しいのも現実です。こうした中、他マンションとの有益な情報交換が必須なのは言うまでもなく、現役マンション理事の交流フォーラムとしての「RJC48」も大いに活用しています。 マンション管理を支えるのは他ならぬ住民ひとりひとりです。「パークシティ武蔵小杉ミッドスカイタワー」管理組合の最大の特徴は、毎回過半数が立候補の理事会役員、専門性と柔軟性を兼ね備えた委員会、毎回100人が実出席する大住民総会です。 Try & Error、試してみる勇気を失わずに、海図なき大海原を今日も航行し続けます。 「明日は、今日より素晴らしい日になる」 こう信じて、私たちは、先進的なマンション管理を進めています。 今をときめく武蔵小杉のランドマークとして ヒト・モノ・カネのすべてにおいて、長く安心できるマンションライフをめざして。
屋上からの眺望
- ＜神奈川県川崎市中原区＞ パークシティ武蔵小杉ミッドスカイタワー
- 武蔵小杉周辺で一番ノッポなビル。2009年4月の竣工で、6期目に入りました。単一棟に794戸の住宅、中原市民館、コンビニ、保育所が入居しています。左記のシンボルマークを住民公募にて定めました。「より豊かな暮らしの実現と発展を願い、空と未来に伸び行くマンションをイメージ」したものです。詳しい情報は以下の公式広報をご覧下さい。 ホームページ www.midskytower.com ツイッター twitter.com/pcmmst フェイスブック https://www.facebook.com/midskytower
