マンションの資産価値を駅別に分析

マンションPBRとは？

　先月27日、東京カンテイは「マンションPBR 2012」を発表。「PBR（ビーピーアール。株価純資産倍率の略称）」とは、本来は株式の時価を評価するときに用いる指標の一つです。「PBR＝Price Book-value Ratio」つまり株価を純資産で割るとどれくらいの倍率になるか。この方程式をマンションに応用したのが「マンションPBR」です。買ったときの値段に対し、現在の価格はどれくらい変動しているのかをあらわしています。

　調査対象の期間は2002年から10年。この間に発売された新築マンションが、同期間にいくらで売り出されているかを駅別にまとめています。新築マンションは分譲価格、中古マンションは売却希望価格をそれぞれ単価で比較しています（発表資料はわかりやすいように70㎡に換算）。マンションPBR＝中古の売却希望価格÷新築分譲価格。さて、どのような結果がでているでしょうか。

首都圏全体の平均値は「0.93」

　結果が「1」以上であれば、買ったときの値段より高く売れる可能性がある。逆に「1」を下回るほど価値が下がっていることになります。首都圏全体の平均値は「0.93」、つまり「7％の下落でおさまっている」と見てとることができます。ただし、この数値を理解するには留意すべき点が二つほどあります。

　まずひとつは、長期的に見れば首都圏のマンション価格は2002年が底だったということ。昭和のバブル崩壊から長らく続いた不動産デフレが反転していくタイミングが2000年前半でした。ふたつめには、2006年頃からはじまったミニバブル（ファンドバブル）。つまり、底値圏であった時期とバブルで急騰した時期を双方に含んでいるために、値上がりと値下がりの色分けが、とくに都心部でははっきりと出ています。では、具体的にマンションPBRの上下10位ずつを抽出してみます。

【上位10駅】
外苑前＝1.46、銀座一丁目＝1.40、三越前＝1.35、品川＝1.34、赤羽橋＝1.32、辰巳＝1.32、みなとみらい＝1.31、表参道＝1.27、田町＝1.27、お台場海浜公園＝1.26
【下位10駅】
作草部（千葉都市モノレール2号線）＝0.54、吹上（高崎線）＝0.59、勝田台＝0.64、京成大和田＝0.65、飯能＝0.67、東秋留（JR五日市線）＝0.67、京成佐倉＝0.68、百合ケ丘＝0.68、京成臼井＝0.69、新狭山＝0.69

　お気付きの通り、総じて都心部が高く、郊外部が低く出ています。さらには先に挙げたふたつの留意点について、郊外部においては都心部ほど影響が大きくはないことから、この下落傾向は中長期の価格動向をダイレクトに反映しているものだと理解して差支えないと思われます。

　現在日本ではインフレ目標を掲げるほど長引くデフレが問題視されています。しかしながら、こうしてあらためてデータを眺めてみると、都心部のマンションは「いかに資産性を維持しやすいか」を見て取ることができます。史上空前の低金利、いずれくる消費税引き上げ、などもあいまってマンション市況はますます活況を呈すのではないかと思った次第です。

【出典】東京カンテイ発行『Kantei eye』