2014年03月05日更新
大久保恭子氏が選ぶ注目のマンション＜2014春＞
私は「マンション評価ナビ」という、主に都心の新築・中古マンションの住み心地を評価するサイトを主宰しています。そこで、私がご紹介する注目マンションはそのサイトで公開しているものが中心となります。
今回、私がご紹介するマンションは都心6件、郊外１件の計7物件です。
「マンション評価ナビ」での評価は「拠点性の高さ」「住環境の良さ」「共用部分の居住性の良さ」「専有部分の居住性の良さ」に関して１０１の項目を調査して行います。参考までに既に評価情報を公開している６物件については、注目のポイントとともに評価点もお伝えします。
■大規模な建て替えマンション
桜上水ガーデンズは桜上水駅より徒歩3分、桜上水団地の建て替えにより計画されました。
878戸という大規模で、駅近くのタワーマンション以外でこの規模があるのは珍しいでしょう。
以前の桜上水団地は1965年に建てられた、当時としてはモダンな最先端の住まいでした。全約400戸の居住者が20年の歳月をかけて建て替え計画が実施されたそうです。その居住者の90%、359戸が新しい建物に住まい続けます。住みやすさの証といえそうですね。
以前からある樹木も残され、広い敷地は竣工時から気持ちの良い環境になりそうです。
建物はA棟からI棟で構成され、棟によって周辺の影響を受ける場所と、敷地内で完結する住戸があります。駅からの距離も棟によって違いますし、共用施設や庭とのつながりや、景色もそれぞれ異なります。
高い階からは富士山も望める住戸もあるそうです。低層階も敷地内の緑を楽しめる住戸も多いと思います。最も高い棟は14階建てです。全ての棟が免震構造になっています。
拠点性3.6 住環境3.3 共用部分の居住性4.2 専有部分の居住性 3.5
■2mの塀を設けセキュリティが堅固
総戸数411戸のディンクスやファミリー向けのマンションです。
普通タワーマンションは、公開空地を設け規制緩和を受けていますが、このマンションは規制緩和を受けないで建設されています。つまり公開空地がないのでセキュリティが強固というわけです。ゲートから周囲に2mの塀を設け、住民以外は敷地の中に入る事はできません。タワーマンションにしては珍しく、ラウンジ以外は共用施設がありません。
建物の中央部に吹き抜けがあり、周囲に住戸が配置されています。間口は北西・南東・南西・北東向き、アウトフレーム工法のワイドスパン、天井高2.62m、2.35mのハイサッシで室内はすっきりしています。廊下の少ない動線の良い間取りです。
拠点性3.9 住環境3.0 共用部分の居住性4.0 専有部分の居住性 4.1
■天体観測ドームというユニークな施設のある
シングルからファミリータイプまでの多くのプランのある、1100戸以上の大プロジェクトです。運河や公園に面し、敷地も広く、多くの植樹が計画されています。
2011年の震災以降に計画されたため、省エネや災害時の備えが考慮されているのも特徴です。
規模を生かしてプールやジム、ゲストルームなどの施設の他、天体観測ドームというユニークな施設もあり、上手く利用されれば楽しい暮らしになるかもしれません。
建物はＹ字型の平面で、中心に近い住戸は多少梁の出はありますが、その他は梁や柱の出の無いすっきりした住戸の形です。
スケルトンインフィルのため、将来のリノベーションの自由度が高いでしょう。
拠点性2.5 住環境3.7 共用部分の居住性4.6 専有部分の居住性 4.0
■２０年前から計画された再開発がついに実現
約20年前から地域の住民指導のもとに大学や区・デベロッパーの協力のもとに再開発が進められました。敷地の中に地権者用住戸の1戸建て、7階建ての賃貸棟、タワーマンション、大型スーパー、幼稚園と認定の保育園、地域の人も使える広場が計画されました。
丸の内線の新宿御苑駅まで5分、副都心線や大江戸線の新宿3丁目駅に8分とアクセスも多くどの都心に出やすい立地です。
拠点性4.3 住環境3.4 共用部分の居住性4.4 専有部分の居住性 3.9
■共働き子育て家族にとって暮らしやすい
大崎駅西口から6分ほどの北品川5丁目に住・商・業一体の6500㎡の大規模な複合再開発により誕生する40階建てのタワーマンションです。同時に20階と31階建てのオフィス・商業棟、18階建ての住宅棟、2階建ての地域施設交流棟、2階建ての店舗棟が建設されます。また7つのガーデンがあるので緑が増え、この地域の住環境は一変すると思われます。
マンション1階と2階屋上には子育て支援施設ができるので共働きの方には暮らしやすいでしょう。
拠点性4.0 住環境3.7 共用部分の居住性4.4 専有部分の居住性 4.4
■ステイタス、希少性共に高い場所に建つ
大使館や三井倶楽部の近くに建つ、大規模ファミリータイプ中心のマンションです。
このマンションの建つ三田２丁目は、港区の公示地価ランキングで９位と価値の高い地域で、世帯年収１５００万円以上の世帯ランキングを見ても上位に位置します。つまり、ゆとりのあるハイクラスの方たちが住まわれている地域、ということです。
以前もマンションが建っており、その等価交換と一部新たに土地を購入して建てられます。全２５２戸の内、７７戸が等価交換による以前からの居住者用です。最上階はメゾネットのプレミアム住戸があります。それ以外の住戸も、天井高は２．５ｍ以上あり、設備的に充実しています。
拠点性3.6 住環境3.2 共用部分の居住性4.0 専有部分の居住性 3.6
■２つの住戸をつなげた二世帯住宅プラン
隣あう住戸をセットにした二世帯住宅プランを最大１８戸、近々始める第２期から販売するそうです。
どんなプランかといえば、隣り合った2つの住戸を玄関付近に設けた「ツグドア」でつなぐというもので、「ツグイエ」と名付けられています。両側とも鍵を開けた場合のみ住戸のドアを開くことができ、トイレや浴室などの水回りの設備などは各戸に備わっています。
子育て世代と祖父母、両親と一人暮らしの子供などの利用を想定しています。2つの家族間の程よい距離感を保ちつつ、住戸間の行き来を容易にし、また将来の暮らしの変化への対応を可能にするものです。また、将来的には完全に分離して一方と賃貸や売却することも可能だそうです。
＊未調査のため評価点はありません
「パークタワー新川崎」ツグイエ。概念図（右）【STAGE1】祖父母、夫婦+子どもで2世帯住宅として活用 【STAGE2】祖父母が亡くなった後は相続、子ども住居として活用 【STAGE3】子どもが独立後は賃貸（収入源）として活用 【STAGE4】子ども夫婦を呼び、再び二世帯住宅として活用する。＜画像：三井不動産レジデンシャル＞
- 『マンション評価ナビ』主宰
大久保恭子 
1977年日本女子大学住居学科卒。1979年リクルート入社、週刊住宅情報編集長を経て、2000年執行役員就任。入社以来ほぼ一貫して住宅・不動産分野の仕事に携わる。2003年日立キャピタルマーケティング担当執行役員に就任。リフォームローン等の開発に関る。日本住宅ローン（株）取締役兼務、2005年（株）風 取締役社長就任。主に住み手の視点、女性の立場にたった住宅開発のプロデュースおよび住関連ビジネスのコンサルテーションをてがける。2007年住宅ポータルサイト「マンション評価ナビ＊」をＯＰＥＮ、代表をつとめる。＊国土交通省「超長期先導的モデル事業」採択（08年） 著書に「マンション選びは「立地」がすべて」（河出書房新社刊）、「お片付けは「家ロジ」で。」（講談社）
