2014年10月08日更新
有明マンション連合協議会の設立
第三回：管理組合を飛び越えた取り組み
有明マンション協議会設立
有明地区にはマンションが５棟あり合計約3,600戸、7,600人が住んでいますが、住民からなる自治会がありません。マンション管理組合の目的は、マンションのハード面の維持・修繕ですが、一方で住民交流等の自治会的役割も期待されています。
一方で自治会を新たに作るとなるとそれはそれで大変です。権力の二重構造と費用徴収の問題です。同じマンション内に２つの組織ができれば必ずといっていい程対立が起きます。また、費用徴収も新しく徴収するのであれば管理規約の改正が必要ですし、どこまで賛同頂けるか不透明です。管理組合と自治会の間、中間的性格の組織を作れないのか、そこで我々は、有明にある５棟のマンションの理事会連合体として有明マンション連合協議会を設立しました。タワーマンション独自の課題解決のナレッジ共有と行政への折衝、そして有明地区住民の親睦を深めることを目的として自治会的活動をしています。今年で４年目になり、私は３代目の会長を勤めさせて頂いております。
有明マンション連合協議会の自治会的取り組み
我々の取り組みをいくつかご紹介します。
①バスの増便
有明地区から東京駅へは直線距離は近いもののかなり遠回りする便しかなく、不便でした。そこで、銀座経由東京駅行のバス増便を全住民の声として江東区と東京都交通局に要望書を提出したところ、土日のみ１本/時程度から平日4本/時と大幅に増便頂く事になり、多くの住民が利用しています。
②運動会の実施
有明地区住民全員が参加するイベント・お祭りが全くない状況でしたので、地区としてのまとまりや防災の観点から不安がありました。そこでマンション対抗運動会を提案し実施にこぎつけました。結果的には大盛況！のべ４００人も参加、大変盛り上がりました。来年以降も続けていければと思います。
③ガイドライン変更にあたる都、区との折衝
協議会加盟のマンションが建つ江東区有明北地区は、東京都の臨海副都心計画の一部です。そのため、今後の開発は、【臨海副都心まちづくりガイドライン】・【有明北地区まちづくりマスタープラン】といった計画に基づき開発が行われます。東京都港湾局や江東区に対し、ガイドライン等変更する際には住民の声も反映するよう変更前の事前協議を申し入れてきました。
しかし実際には決定した内容を事後に説明し、住民の意向を汲み取る姿勢が全くないという極めて一方的な通達でした。そこで我々は区の担当課や区議会議員、都議会議員を巻き込み、現在も折衝を続けています。
④そのほかいろいろ
他にも中央区が計画し、東京都が引き継いだ形となったBRT（バス高速輸送システム）の有明地区延伸の要望や、教育委員会や警察署との地域の交通安全対策の取り組み、オリンピック関連の都や区との連携などまちづくりについて地域の関係者と協調しながら有明のまちづくりを推進しています。
他のマンションではできないチャレンジ
「マンションは管理を買え」
良く目にする言葉ですが、実際のところほとんどそうなってないのが現状です。マンションの資産価値は、とにかく築年数と立地がすべてで、理事会が管理組合活動を一生懸命やってもそれが資産価値として報われることはほぼありません。なぜでしょうか？
要素を書き出せば、１：立地が変えられないから、２：良好な管理をしても外から見えないから、３：実際の売買においてキーとなる不動産仲介会社は他のマンションとの違いがわからないから、の三点かと考えます。
１については、有明は大変恵まれた環境にあります。周辺は空き地ばかりでこれから開発はこれからの地区です。何より臨海部のオリンピック中心部です。住民代表としてさまざまなところに足を運び、オリンピック後を見据えた開発をしてほしいと要望と提案を伝えていけば、今よりも魅力的な立地にすることができる、そう信じています。
２については、積極的に対外発信することにより、マンション全体のプレゼンスを高めることができます。ブリリアマーレ有明の共用施設は良くも悪くも日本最大規模かつ豪華であり、この点において「キャラが立って」います。自分たちの競争優位は何かと考え、管理組合公式ホームページを作り、魅力をわかりやすく宣伝しています。公式ページ内にて理事会ブログを作り、我々の活動についても紹介しています。また昨年度から、雑誌・新聞・ネット媒体の取材などを積極的に受けることにしました。
３ですが、第二回で述べたように、このマンションの売りを仲介会社にも直接広報することとしました。共用部の見学ルールを整備し、見学者に対してできるだけ魅力が伝わりやすいようにしてもらいます。
以上、三点の要素とそれに対する策を述べましたが、何より大事なことは今現在住んでいる住民の満足度を高めることです。ブリリアマーレ有明に住んで楽しい！他のマンションに移りたくない！そうした意識を醸成することが大事でしょう。
管理会社との関係性
大規模マンションにおいて、委託先管理会社との良好な関係を維持することは非常に重要です。なぜなら、1000戸を超えるような大規模マンションとなると、理事会はマンション内で起こるすべてのことを把握・コントロールすることは不可能です。実際の実務面においては管理会社の常駐フロントマンや管理人、再委託先のコンシェルジュや警備員といった立場の方々が大きな役割を担うことになります。管理組合法人ブリリアマーレ有明理事会は現在委託している（株）東京建物アメニティーサポートと良好な関係を保つように努力していますし、彼らからもマンションの住み心地をよりよくしようと様々なアイデア・提案をしていただいています。単なる委託関係ではなく、異なる立場からマンションのよりよい管理をめざしている同志として普段から接することが肝要と考えます。
マンション購入にあたり
最後にこれからマンション購入を検討される方々へのメッセージです。
新築マンションを買うあなたへ：
ぜひ、最初の役員に手を上げてください。新築マンションの理事はとてもやることが多いですが、管理コストカットやコミュニティ形成などに入居当初から大きな成果を挙げておくと、後々の運営が楽になります。数千万円出して購入した自分の「資産」をすべて人任せにするのはとても寂しくありませんか？理事会は多種多様な人間の集まりです。今後の人生のスパイスになること間違い無しと考えます。
中古マンションを検討されているあなたへ：
管理組合がどのような管理運営をしているのか確認してください。デベロッパー、不動産仲介は売って終わりで、自ら動かなければ能動的なアフターケアはしてくれません。住んだ後何がおこるのか、何ができて何ができないのか。理事会はどういう方針で運営しているのか、ハード・ソフト両面でご自身のライフスタイルに照らし合わせてご検討ください。
私はこのブリリアマーレ有明を日本一住みたいマンションにしたいと思っています。購入を検討されている方は是非購入いただき、理事会役員への立候補をお待ちしています（笑）
それでは。みなさまが素敵なマンションライフを過ごされる事を切に願っております。
【ブリリアマーレ有明管理組合法人】
第1回 管理組合法人ブリリアマーレ有明へようこそ！
第2回 共用施設の最大活用化と、マンションの資産価値、居住価値を維持向上させるために
第3回 管理組合を飛び越えた取り組み
- ＜江東区有明＞
ブリリアマーレ有明 
江東区有明にある33階建て1085戸の超大規模高層マンション。最上階が全て共用施設になっており、25Mプールや露天風呂付きのスパ、エステルーム、本格イタリアンが最高の夜景を見ながら食べれるBARなど日本最大の共用施設を完備。2020年オリンピックでは多くの競技場が建設され、近く開場予定の豊洲新市場まで歩いていける立地も魅力。
ブリリアマーレ有明 公式サイト http://bma33.com
