賃貸市場を取り巻く現状と課題

今後人口が減少する中、住宅過多が問題視されています。なかでも、築年数の経過したアパート・マンションの経営はますます逼迫する恐れがあります。家賃を下げる、礼金を取らない、といった小手先の対応では資産価値を落とすばかり。賃貸住宅の質を向上し、収益とのバランスを考慮したリノベーションを提案しているハプティックの代表、小倉弘之さんに現状を打開するためのヒントをうかがいました。

　現在、日本における賃貸住宅の利用者は3人に1人。しかし、日本における世帯数は2015年をピークに減少に転じることが国の試算によって予測されています。小倉さんも「賃貸住宅の分野でも、需要と供給のバランスが2000年前後からじょじょに逆転してきました。今は代官山や自由が丘のようにブランド力のあるエリア以外では、10～15％ほどの空き室があるのが現状ですね」と指摘します。
　特にポイントとなるのが1970～1980年代に建築されたマンション、アパートです。「それ以前の建物であれば、すでに老朽化が激しいので建て替えも容易に選択できるはず。しかし、築30年ほどならまだまだ構造もしっかりしているので、きちんとリニューアルすれば価値を維持することが可能です」。特に1981年には新耐震基準が施行され、建築物の強度は従来よりも大きく向上しています。それ以降の建物であれば建て替えよりもリノベーションを行ったほうがいい、と小倉さんは提案しています。
「今、満室になっていないのは、部屋が入居者のニーズに合っていないのが大きな原因だからです」。80年代あたりまでは右肩上がりの景気が続き、住宅を大量供給する必要がありました。賃貸住宅でも、あまり初期投資をかけずに効率よく建築することが求められていました。90cm幅の小さなキッチン、電熱コンロ、トイレと一体のユニットバス、ビニールクロス、木目調のクッションフロア……。「内装を更新しても、古い和室がそのまま間取りに残っていたり。オーナーはリニューアルしたつもりでも、そんな仕様のままでは、入居者にとっては”古くさい”ととらえられてしまいますよね」。
　一方、デザイン性の高い「マンションリノベーション」という概念が2004年前後に市場で見られるようになってきました。室内をスケルトン状態に戻し、キッチンなどの水回りなども一新して、間取りも含めスタイリッシュな空間に仕上げるものです。「ただし、予算がかかりすぎます。分譲で長く住むのであればいいかもしれませんが…。仮に50㎡の部屋で700万円かけて改装しても、家賃12万円ほどでは費用を回収するのに5年以上かかってしまう。これでは割に合いません」。
　入居者の感覚もバブル景気の収束後、急速に変化していきます。「大幅な収入増はもう見込めませんからね。新築物件で10万円出すなら25㎡、同じ金額でも中古なら35㎡借りられるとするなら、新築にこだわらなくなってきています」と小倉さんは見ています。
「単純に家賃を下げるという手ももちろんあります。人気のエリアであればそれでも埋まります。ただし、それ以外のエリアではもともと家賃設定が高くないので、値下げの効果があまり期待できません。むしろ、従来の入居者が環境の悪化を怖れて離れていってしまうというリスクのほうが大きいといえるでしょう。今、求められているのは、家賃を下げずに効率よくニーズに応えるリノベーションです」。

ハプティックでは、無垢のフローリングに真白い壁が共通テイスト。「人形町」（上の画像）では、１面だけ落ち着いた色調のアクセントウォールに仕上げた。

ハプティック株式会社代表取締役 小倉弘之（おぐらひろゆき）: 東京大学経済学部卒業。建築への想いから竹中工務店に入社。住宅 / オフィス/商業施設の企画、収益モデル構築、地権者対応等を実施。その後、ボストンコンサルティンググループにて、大手企業の新規サービス立ち上げ、小売店舗改革、経営計画策定支援等を実施。
2009年12月、日本の住宅の質向上を目指し、ハプティック株式会社設立